このラスベガス物件は、今だったらこのような物件は買っていないと断言できる物件です。ラスベガスのバブルがはじけてから半年たったのでかなり価格も下がっており。「もうこれ以上値段が下がることはないだろう」という根拠の薄い甘い読みと、円ローンの「金利のみ払い」という金融商品がリーマンショックに端を発した経済危機により打ち切られるという話を聞き、その前に滑り込みで申し込みたいというあせり,
さいごにその当時はアメリカ不動産の事を何も知らなかったので、現地の日本人ブローカーの薦められるまま高値で買ってしまったという、日本人の投資初心者がしてはならない失敗を全てしてしまったような形です。
しかも、私の投資先のアトランタですと、管理会社、修理業者、知り合いの投資家など、もう既にある程度サポート体制ができており、物件管理にもある程度自信があるのですが、ラスベガスは正直マーケットも分からないので、周りの類似の物件はどのくらいの賃料で貸しているのか、空室期間はどれだけあるのか、修理業者の見積もりは適正か(州によって違います）など、色々分からない事も多く、戸惑うことも多いです。
ですのでラスベガス第一号は、私の投資戦略に合致せず、ポートフォリオにうまくフィットしないので、購入時の値段で売れるのなら、そのまま売りたいというのが正直な気持ちです。ですが、物件の価値が下がっているので、今売ったら「損切り」ということになります。
しかも、上述のようにこの物件購入を決めた一つの理由の「金利のみ払いで、元本は満期時に一括払い」という条件も、昨今の円高のためLTV（Loan to Valeu) が上がり、銀行から追加担保を要求され、元金払いに変更されてしまいました（その話は
銀行との戦いが終わる。。。の記事で）
このように投資としては、あまりうまくいっていないラスベガス物件です、泥棒が入られてから新たにテナントが決まったのはよいのですが（その話は
こちら）、どうにかして投資効率を高める方法を考えていました。すると、ふと考えてみると、オーナーである私にとって今この物件を売ると損切りということは、お金を貸している銀行にとってみたら「担保割れ」をしている状態な訳です。
ですので、銀行からしてみても弱い立場にある訳で、契約上は許されていないけれども、再度交渉して、もとの金利のみ払いの条件に戻してもらうよう、話してみる価値はあるのでは、と考えました。ここで取った作戦は、金利払いのみという最初に合意した条件であれば今までどおり支払いは続けるけれども、元本の支払いまで要求するのであれば、担保物件を差し押さえてもらってもかまわないという姿勢を見せることでした。もちろん、口先ではなく本当にそう思っていました。
銀行の担当も、私のただならぬ決意（？）を感じたのか、上司と相談して返答するとの返事、そのわずか2日後には私の主張のとおり今年いっぱいは金利のみの支払いで合意するとの返事。
うーんこんなにあっさりと条件変更に応じるとは、前回の１００通近くにおよぶメールによる交渉はなんだったのか。。。
私は本業では契約書の文言を杓子定規に生真面目に解釈して行動する傾向があるのですが、この不動産投資では、それではうまくいかない事が多く、相手の事情・思惑等も理解して交渉を有利に進めるという事を学ばせてくれます。
まあとにかく、これでキャッシュフローは格段に改善しました、でもそうなると今度は新たな問題が。。。「税金」の払い過ぎです。この話はまた次の機会に。。。
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